김용범 보유세, 양도세 조정, 과세 정상화 발언 내용, 인상 가능성, 일정, 반응 ,7월 세제개편안 전망, 투자 전략

김용범 발언이 불러온 부동산 세제 대전환 - 보유세·양도세 과세 정상화, 어디까지 왔나

지금 부동산 시장에서 가장 뜨거운 화두는 단연 '세금'입니다. 이재명 대통령의 경제 수석 참모인 김용범 청와대 정책실장이 최근까지 잇따라 보유세 강화와 양도세 조정 발언을 쏟아내면서, 집을 보유한 사람이라면 누구든 세금 변화에 촉각을 곤두세우고 있습니다.

특히 2026년 6월 20일 반도체 호황을 배경으로 한 가장 최근의 발언은 단순한 원론적 언급 수준을 넘어 정책 의지를 강하게 드러낸 것으로 받아들여지고 있죠.

김용범 보유세, 양도세 조정, 과세 정상화 발언 내용, 인상 가능성, 일정, 반응 ,7월 세제개편안 전망, 투자 전략

김용범 정책실장은 누구인가

김용범 청와대 정책실장은 이재명 정부의 핵심 경제 참모이자, 기획재정부 출신 관료로 조세·거시경제 정책에 정통한 인물입니다.

재정·세제 전반에 대한 전문성을 갖춘 그의 발언은 단순한 개인 의견이 아니라, 정부 정책 방향의 선행 신호로 시장에서 받아들이는 경향이 있는데요. 실제로 부동산은 물론 주식 시장에서도 그의 한마디는 즉각적인 파급 효과를 낳는 경우가 잦았습니다.

핵심 발언, 시간 순으로 정리하기

김용범 실장의 부동산 세제 관련 발언은 한 번에 그치지 않고, 수개월에 걸쳐 일관된 방향성을 가지고 이어졌습니다.

2025년 10월 14~15일 — '삼프로TV' 인터뷰

"부동산 보유세가 낮은 건 사실"이라며 "취득·보유·양도 세제 전반을 진지하게 검토해야 한다"고 공개 발언
"보유세는 강화하고, 거래는 원활히 하는 방향"을 구체적으로 제시
주식 배당소득세는 낮출 수 있다는 방향도 함께 시사하며, 세제 전반의 재설계 의지를 처음으로 공식화
당시 정부가 발표한 10.15 부동산 대책에서는 세제 개편이 빠진 상태 — 이후의 논의 과제로 남긴 것

2026년 1월 15일 — 한겨레 단독 인터뷰

'똘똘한 한 채'로 불리는 고가 1주택자를 겨냥해 보유세·양도세 과세표준 구간 세분화 및 누진율 상향 검토를 공식 언급
"같은 한 채라도 소득세처럼 20억, 30억, 40억 원 등 구간을 더 촘촘히 해 보유세를 달리 적용하자는 제안이 있다"며 "진지하게 고민해봐야 할 문제"라고 발언
종합부동산세 누진세율 세분화 및 장기보유특별공제 혜택 축소 취지의 발언도 포함
다음 날 청와대는 "원론적 입장", "신중히 접근해야 할 부분"이라고 수위 조절에 나섰으나 정책 논의의 불씨는 살아남음

2026년 5월 4일 — 청와대 춘추관 기자간담회

진보당 윤종오 의원이 발의한 장특공제 전면 폐지 법안에 대해 "정부 입장이 절대 아니다"라고 선을 그음
"장특공제는 당연히 유지된다"고 공식 확인하며 시장의 공포심을 진화
다만 비거주 1주택자나 투기 목적 보유자에 대한 공제 축소는 여전히 열린 가능성으로 남겨둔 상태
이 발언을 계기로 7월 세제개편안이 핵심 분수령으로 떠오름

2026년 6월 20일 — 페이스북 글 '역대급 호황'

한국 경제를 '명목 GDP 10% 후반대 성장'을 기록하는 역대급 호황 국면으로 평가
"반도체가 벌어온 국부가 부동산 불로소득으로 흡수되고 성장의 과실이 소수에게만 집중된다면 이번 호황은 오래가지 못할 것"이라고 경고
"과거를 돌아보면 이런 돈은 결국 부동산 시장으로 흘러들어 가는 경향을 반복해왔다. 이번에도 예외일 것이라고 쉽게 장담하기는 어렵다"고 직접 언급
"부동산 과세를 정상화해야 한다. 보유세와 양도세를 합리적으로 조정하는 것은 필요하고 옳은 방향"이라고 단호하게 강조
"그것만으로 충분할까. 세금을 내고도 남는 장사라는 확신이 생기면 어지간한 규제로는 역부족일 수 있다"고 우려도 덧붙임
반도체·AI 호황으로 늘어난 재정 여력을 청년·취약층·미래산업으로 연결해야 한다는 배분 구상도 함께 제시

이 발언들을 흐름으로 이어보면 뚜렷한 방향성이 보입니다. 처음에는 '검토해야 한다'는 원론적 언급으로 시작했지만, 가장 최근인 6월 20일에는 "필요하고 옳은 방향"이라는 확신에 가득 찬 표현으로 완전히 달라졌습니다. 시간이 갈수록 발언의 강도가 높아지고 있다는 점이 핵심입니다.

이재명 대통령의 직접 발언과 정부 방향

김용범 실장의 발언은 이재명 대통령의 의중과도 완전히 일치합니다. 이재명 대통령은 2026년 6월 8일 취임 1주년 기자회견에서 "우리나라 보유세는 대체로 낮다"며 "투기 목적 부동산은 부담을 늘리겠다"는 강한 의지를 분명히 했습니다. 또한 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)의 비거주 보유기간에 대한 공제 축소·폐지 가능성도 직접 시사했습니다.

이재명 정부는 취임 1주년을 기점으로, 단순한 세율 조정이 아니라 취득·보유·양도 전 단계에서 납세자의 실거주 여부와 주택 가격 수준을 종합적으로 반영하는 '부동산 세제 전면 재설계'를 추진 중입니다. 재정경제부는 보유세와 양도세를 포함한 부동산 세제 개편 연구용역을 진행 중이며, 그 결과를 2026년 7월 말 예정인 세제개편안에 반영할 계획입니다.

과세 정상화, 구체적으로 무엇을 바꾸려 하나

김용범 실장이 말하는 '과세 정상화'의 내용을 항목별로 들여다보면 다음과 같습니다.

① 보유세 개편 — 고가 주택 누진 강화

현재 한국의 부동산 보유세 실효세율은 OECD 평균 대비 낮은 수준으로, 이를 현실화하는 방향 추진
소득세처럼 과세표준 구간을 20억·30억·40억 원 등으로 촘촘하게 세분화해 누진 세율을 달리 적용하는 방안 검토 중
공정시장가액비율 상향(80% 수준)이 함께 추진될 경우, 고가 주택 보유자의 종합부동산세 부담 대폭 증가 예상
초고가 주택 및 비거주 1주택자에 대한 과세 강화 방안도 이번 연구용역 범위에 포함된 것으로 알려짐

② 양도세 장기보유특별공제(장특공제) — 실거주 중심으로 개편

현재 1세대 1주택의 경우 보유·거주 각각 40%, 합산 최대 80% 공제 가능
이재명 대통령이 비거주 보유기간에 대한 공제 축소·폐지를 직접 시사한 이후 논의 급물살
개편 방향은 '거주 중심'으로 전환 — 실거주하지 않고 보유만 한 기간은 공제에서 대폭 축소하거나 제외
단, 김용범 실장이 장특공제 '전면 폐지'는 정부 입장이 아니라고 명확히 선을 그은 만큼, '선별적 축소'가 유력한 방향
40년 만에 이루어지는 장특공제 대수술이 될 것이라는 관측 존재

③ 다주택자 양도세 중과 — 2026년 5월 이후 재개

2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 사실상 종료 수순
조정대상지역 내 다주택자 최고세율이 최대 82.5%까지 적용 가능한 구조로 복귀
5월 9일 이전 계약 체결 시 중과 배제 혜택의 경과조치 활용이 가능했으나 이미 해당 시점 경과
이제부터는 세 부담 급증이 실질적인 현실로 다가오는 상황

④ 총세부담 종합 과세 틀 전환

정부는 취득세·보유세·양도소득세 등 부분적 과세 방식이 아닌, 납세자의 주택 보유 이력과 실거주 여부를 통합적으로 반영하는 종합 과세 체계로의 전환을 검토 중
'거래와 보유 전 과정'에 걸친 세 부담을 유기적으로 연결하는 방식이 핵심 방향

인상 가능성과 일정 — 언제, 어떻게?

세제 변화가 실제 법으로 만들어지는 절차와 예상 일정을 정리합니다.

2026년 7월 말 세제개편안 발표 — 재정경제부가 매년 7월 발표하는 세법 개정안에 장특공제 조정과 보유세 개편 방안이 담길 것이 거의 확실한 상황. 이재명 대통령이 기자회견에서 "다음 달 중 발표를 예고"한 만큼 이 시점이 사실상 확정적인 분수령
국회 입법 처리 — 2026년 말 예정 — 세법 개정은 국회 심의를 거쳐야 하므로, 실제 시행은 이르면 2026년 말 통과 후 2027년부터 적용되는 구조가 유력
6·3 지방선거 종료로 속도 가속 — 6·3 지방선거가 끝나면서 정부의 세제 개편 논의가 본격적으로 속도를 낼 것이라는 전망이 나오고 있음. 선거 기간 동안 눌러뒀던 정책 추진 동력이 이제 가속 페달을 밟는 국면에 진입
종부세 과세 기준일 변수 — 종합부동산세 과세 기준일이 매년 6월 1일이라는 점에서, 제도 시행이 늦어질 경우 실효성이 반감될 수 있다는 지적도 존재. 정부가 입법 속도를 높이려 할 동기가 분명한 이유

시장과 전문가의 반응

김용범 실장의 발언과 정부 방향에 대한 반응은 집단마다 엇갈립니다.

실수요자(1주택 실거주자)

실거주자 보호가 핵심 원칙으로 천명된 만큼 일반적인 실거주자에게는 큰 충격이 없을 것이라는 기대감
그러나 20억 원 이상 고가 주택 실거주자의 경우 보유세 누진 구간 세분화에 따른 세 부담 증가는 피할 수 없는 현실
실거주 요건을 갖춘 장특공제 혜택이 유지된다는 공식 확인으로 일단 최악의 시나리오는 비켜간 상태

다주택자·투자자

양도세 중과 재개와 보유세 강화의 이중 압박이 현실화되면서 '버티기 vs 매도' 사이에서 선택을 강요받는 상황
핵심 입지 자산은 세금 부담이 늘어도 자산가치 상승 기대감에 보유하려는 경향이 강함
비핵심 지역이나 수익성 낮은 주택은 처분을 서두르는 움직임이 뚜렷
세제 개편 발표 전 선제적 매도 또는 증여를 검토하는 수요가 늘고 있음

부동산 전문가 및 학계

세제 강화만으로 집값을 잡기에는 한계가 있다는 지적이 주류 의견
김용범 실장 스스로도 "세금을 내고도 남는 장사라는 확신이 생기면 어지간한 규제로는 역부족일 수 있다"고 인정한 만큼, 공급 확대와의 병행 없이는 효과 반감 우려
강남 수요 분산 등 복합적인 정책과의 병행이 필요하며, 실행 시점이 빠를수록 효과가 크다는 조언

증시 반응

지난 2026년 5월, 김 실장의 'AI 국민배당금' 제안이 발화점이 되어 코스피가 장중 7,999.67까지 치솟다가 7,400대까지 급락하는 등 5% 이상 폭락하는 사태 발생
블룸버그 통신은 "예상치 못한 발언으로 투자자들이 정책 의미를 해석하는 과정에서 혼란이 커졌다"고 분석
정책 입안자의 단발성 발언이 금융시장 전체에 파급 효과를 미칠 수 있다는 우려가 반복적으로 제기되고 있음

유형별 투자 전략 — 나는 어떻게 대응해야 하나

세제 개편이 현실화되기 전에 지금 당장 어떤 행동을 취해야 할지, 상황별로 정리합니다.

① 실거주 1주택자 (20억 이하 일반 주택)

정부의 핵심 원칙이 '실거주 1주택자 보호'인 만큼 급격한 변화는 없을 전망
장특공제는 전면 폐지되지 않으며, 거주 기간 중심으로 유지될 가능성이 높음
보유세 누진 강화는 고가 주택 위주 구조이므로 일반 주택 보유자의 직접 충격은 제한적

② 고가 1주택 보유자 (20억 원 이상 비실거주 포함)

보유세 과세표준 구간 세분화 시 세 부담이 직접적으로 늘어나는 구조
실거주 여부가 세제 혜택의 핵심 잣대가 될 가능성이 높으므로 실거주 요건을 명확히 갖추어 두는 것이 중요
7월 세제개편안 발표 전 처분을 고려한다면 지금이 전략적으로 마지막 창구에 가까움

③ 다주택자

비핵심 지역이나 순수익률 2% 미만의 주택은 중과세 확정 전 처분을 최우선으로 검토
부부 공동명의 전환, 자녀 지분 이전 등 합법적 명의 분산으로 과세표준 구간을 낮추는 전략 유효
서울 강남·마용성 등 핵심 입지 자산은 세 부담을 감내하더라도 선별 보유 전략 가능
매각 자금은 리츠(REITs), 상업용 자산, 금융 투자 상품으로 포트폴리오를 다각화해 세금 충격 분산

④ 무주택 실수요자 및 청년 세대

다주택자 처분 압박으로 매물이 늘어나는 국면에서 오히려 매수 기회가 생길 수 있음
그러나 반도체 호황에 따른 유동성 과잉과 공급 부족이 맞물린 상황에서 집값이 쉽게 내리기 어렵다는 점도 현실
실거주 목적의 장기 보유 계획을 세우되, 세금 포함 총비용을 반드시 먼저 계산해볼 것
무리한 레버리지보다는 안정적인 자금 계획 하에 접근하는 것이 현명한 선택

향후 전망 — 과세 정상화, 이번엔 다를까?

김용범 실장이 강조한 '과세 정상화'는 결코 새로운 개념이 아닙니다. 문재인 정부 시절에도 유사한 방향의 세제 강화가 추진됐지만, 공급 부족과 풍부한 유동성이 맞물리면서 오히려 집값이 폭등하는 역설이 반복됐습니다.

이번 이재명 정부는 그 경험을 의식하며 "세제 강화만으로는 충분하지 않다"는 점을 스스로 시인하고 있다는 점에서 접근 방식이 다소 다릅니다.

이번 세제 개편의 성패를 좌우할 핵심 변수는 세 가지입니다.

반도체·AI 호황 유동성의 향방 — 지금 한국 경제는 명목 GDP가 10% 후반대 성장을 기록하는 역대급 호황 국면에 있습니다. 이 막대한 유동성이 부동산으로 흘러들어 가느냐, 미래산업과 취약층 지원으로 분산되느냐가 정책 효과를 결정하는 근본 변수가 됩니다.
공급 확대와의 병행 여부 — 김 실장 스스로 "세금만으로는 역부족일 수 있다"고 인정했습니다. 서울 용산지구 등 공급 확대가 세제 강화와 얼마나 빠르게 병행되는지가 시장 안정의 열쇠입니다.
7월 세제개편안의 수위 — 너무 강하면 1주택자까지 포함한 조세 저항이 커지고, 너무 약하면 시장 실효성이 떨어집니다. 정치적 부담과 시장 효과 사이의 균형점을 어디서 찾느냐가 7월 발표의 핵심 관전 포인트입니다.

2026년 7월 세제개편안 발표는 이재명 정부의 부동산 정책 방향을 사실상 확정짓는 분수령이 될 전망인데요.

발표 이후 매물 흐름, 집값 방향, 다주택자 행동 패턴이 전면 재편될 가능성이 높죠. 지금 가장 중요한 것은 내 집의 세금이 얼마나, 어떻게 바뀌는지를 미리 시뮬레이션해두는 것입니다. 발표 이후 움직이는 것은 이미 늦을 수 있습니다.

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