2026년 종부세 개편 총정리: 부부 공동명의 1주택도 이제 다주택자 기준 적용
들어가며
2026년 8월 3일, 정부가 세제개편안을 확정 발표하면서 종합부동산세(이하 종부세)에 큰 변화의 바람이 불고 있습니다.
이번 개편에서 가장 눈에 띄는 변화 중 하나는 바로 부부 공동명의 1주택자의 과세 기준이 달라진다는 점입니다. 그동안 부부가 함께 이름을 올린 1주택은 1세대 1주택 특례로 혜택을 받았지만, 2028년부터는 세율 체계가 통일되면서 사실상 1가구 2주택, 즉 다주택자와 동일한 기준을 적용받게 되는데요.
오늘은 이 핵심 변경 내용부터 세금 계산, 시장 반응과 전망까지 한번에 정리해 드리겠습니다.
2026년 종부세 개편안 핵심 변경 내용
이번 개편안에서 종부세는 크게 세 가지 축으로 바뀝니다.
첫째, 과세 기준이 주택 수에서 총 주택가액으로 전환됩니다. 현재는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 서로 다른 세율을 적용했는데, 앞으로는 합산 가치가 같으면 세율도 같아집니다.
둘째, 2028년부터 1주택자와 다주택자에게 동일한 세율표를 적용합니다. 현재 1·2주택자는 0.5%~2.7%, 3주택 이상은 0.5%~5.0%의 세율을 적용받았지만, 2027년 중간 단계를 거쳐 2028년부터는 모두 0.5%~5.0%의 통일 세율이 적용됩니다.
셋째, 공정시장가액비율이 단계적으로 상향됩니다. 현재 60% 수준인 공정시장가액비율이 2027년 70%로, 2028년부터는 1주택자 및 지방 1·2주택자는 70%, 다주택자는 80%까지 적용됩니다. 부부 공동명의 1주택자도 이 기준에 따라 다주택자와 동일한 과세 환경에 놓이게 됩니다.
부부 공동명의 1주택, 이제 다주택자 기준 적용
이번 개편의 가장 큰 변화는 부부 공동명의 1주택자의 지위입니다. 기존에는 부부가 함께 소유한 1주택을 1세대 1주택으로 보는 특례를 적용받아 12억원의 기본공제와 낮은 세율 혜택을 누렸지만, 앞으로는 상황이 달라집니다.
2028년부터 부부 공동명의 1주택자도 종합부동산세 산정 시 다주택자와 동일한 기준을 적용받게 됩니다. 이는 단순히 세율 숫자만 바뀌는 것이 아니라 과세 전체의 틀이 바뀌는 것을 의미합니다.
공제 방식도 크게 달라집니다.
- 실거주 부부 공동명의의 경우, 부부가 각각 9억원씩 공제받는 방식과 1세대 1주택 특례를 적용해 14억원을 공제받는 방식 가운데 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
- 비거주 부부 공동명의의 경우, 각각 4억원씩 총 8억원을 공제받거나 세대 기준 9억원을 공제받는 특례 가운데 선택할 수 있습니다.
다만 세율 자체는 2028년부터 1주택자와 다주택자가 동일한 0.5%~5.0%를 적용받으므로, 기존처럼 공동명의 1주택자가 별도의 낮은 세율 구간을 적용받는 혜택은 사라집니다. 즉, 부부 공동명의 1주택도 1가구 2주택과 마찬가지로 최고 5.0%의 세율 구간까지 적용받을 수 있게 된 셈입니다.
또한 공정시장가액비율도 다주택자와 동일하게 2028년부터 80%까지 상향될 가능성이 있어, 실질 과세표준이 커지면서 세 부담이 눈에 띄게 증가할 수 있습니다.
1가구 2주택·다주택자와의 비교
이번 개편으로 1가구 2주택자, 다주택자, 부부 공동명의 1주택자 간의 과세 경계가 허물어집니다.
현재 1·2주택자는 세율 0.5%~2.7%를 적용받고, 3주택 이상은 0.5%~5.0%를 적용받았습니다. 2027년에는 1·2주택자 세율이 0.5%~3.5%로 중간 단계를 거치고, 2028년에는 모두 0.5%~5.0%로 통일됩니다.
이는 다음과 같은 의미를 갖습니다.
- 1가구 2주택자는 2027년부터 세율이 상향되어 부담이 늘어납니다.
- 3주택 이상 다주택자는 과세표준 6억원 초과~12억원 이하 구간 세율만 1.0%에서 1.3%로 소폭 오르고, 나머지는 기존과 유사하지만 공정시장가액비율 상향으로 실질 부담이 커집니다.
- 부부 공동명의 1주택자는 기존 1주택자 혜택을 상실하고 2028년부터 다주택자와 동일한 세율 0.5%~5.0%를 적용받습니다.
결국 주택 수와 관계없이 총 주택가액이 높을수록, 그리고 공동명의든 단독명의든 과세 표준은 동일해지는 방향으로 제도가 재편됩니다.
세금 계산과 부담 변화
종부세 계산은 다소 복잡하지만 핵심 공식을 이해하면 쉽게 파악할 수 있습니다.
기본적인 계산 흐름은 다음과 같습니다.
- 공시가격에서 기본공제액을 차감합니다.
- 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출합니다.
- 과세표준에 해당 구간의 세율을 적용합니다.
- 1주택자는 세액공제를 추가로 반영합니다.
- 종부세의 20%인 농어촌특별세를 더합니다.
부부 공동명의 1주택자의 경우, 기존에는 1세대 1주택 특례로 낮은 세율 구간을 적용받았지만 2028년부터는 다주택자와 동일한 세율표가 적용됩니다.
구체적인 세율 변화는 다음과 같습니다.
- 과세표준 6억원 초과~12억원 이하 구간: 1.0%에서 1.3%로 상향
- 과세표준 12억원 초과~25억원 이하 구간: 2027년 1.5%, 2028년 2.0%로 인상
- 과세표준 25억원 초과~50억원 이하 구간: 1.5%에서 2028년 3.0%로 인상
- 과세표준 50억원 초과~94억원 이하 구간: 2.0%에서 2028년 4.0%로 인상
- 과세표준 94억원 초과 구간: 2028년 5.0%로 인상
시가로 환산하면 약 33억원이 넘는 아파트부터 세율 인상의 영향을 받기 시작합니다. 부부 공동명의 1주택자 중 고가 주택 보유자는 기존보다 세금 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.
예를 들어 공시가격 35억원(시가 약 50억원) 주택을 보유한 60대 실거주 부부 공동명의자의 경우, 고령 공제를 적용받더라도 종부세가 기존보다 약 520만원 늘어날 수 있습니다. 공시가격 50억원(시가 약 70억원) 주택이면 약 2300만원 더 늘어나는 셈입니다.
시행 일정과 절차
이번 개편안은 아직 국회를 거쳐야 하는 단계이므로 최종 확정까지는 다소 시간이 필요합니다.
현재까지 알려진 일정은 다음과 같습니다.
- 2026년 8월 3일: 정부 세제개편안 확정 발표
- 2026년 하반기: 입법예고 및 국무회의 심의, 정기국회 제출 예정
- 2027년: 1·2주택자 세율 0.5%~3.5%로 단계적 상향, 공정시장가액비율 70% 적용
- 2028년: 모든 보유자에게 0.5%~5.0% 통일 세율 적용, 부부 공동명의 1주택자도 다주택자 기준 적용, 공정시장가액비율 최종 상향
특히 양도소득세와도 밀접한 관련이 있으므로, 다주택자 및 부부 공동명의 1주택자 모두 2026년 5월 9일로 예정된 양도세 중과 유예 종료와도 함께 종합적으로 검토하실 필요가 있습니다.
시장 반응과 향후 전망
이번 개편안에 대해 시장에서는 다양한 반응이 나오고 있습니다.
긍정적으로 평가되는 부분은 실거주 중고가 1주택자를 보호하고, 투기적 다주택 보유를 억제하는 방향성입니다. 기본공제를 14억원으로 올려 실거주 단독명의 1주택자의 상당수를 종부세 과세 대상에서 벗어나게 하거나 부담을 줄여주는 효과가 기대됩니다.
반면 부부 공동명의 1주택자와 초고가 1주택자, 1가구 2주택자들은 세 부담 증가에 대한 우려를 표하고 있습니다. 특히 부부 공동명의로 소유한 고가 아파트 보유자들은 기존의 절세 효과가 상당 부분 사라지면서 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다는 지적입니다.
공시가격 현실화 로드맵에 따라 공시가격이 단계적으로 90%까지 끌어올려질 계획인 만큼, 주택 가격이 정체되더라도 세금은 계속 오르는 기현상이 발생할 수 있다는 우려도 나옵니다.
향후 전망을 보면, 이번 개편은 단순히 종부세만의 문제가 아니라 양도세 장기보유특별공제 개편과도 맞물려 있습니다. 2029년부터는 보유 기간 공제를 폐지하고 실제 거주 기간에만 연 8%씩 최대 80% 공제를 주는 방식으로 바뀌어, 갭투자보다 실거주에 혜택을 집중하는 방향으로 세제가 재편될 것입니다.
결국 부동산 시장에서 공동명의의 절세 효과가 줄어들고, 주택 보유 형태와 거주 여부가 자산의 실질 수익률을 결정짓는 핵심 변수가 될 것으로 보입니다.
마무리하며
2026년 종부세 개편은 주택 수가 아닌 가액을 기준으로 과세하는 중대한 전환점입니다. 그중에서도 부부 공동명의 1주택자가 2028년부터 다주택자와 동일한 세율 기준을 적용받게 된다는 점은 기존 절세 전략을 전면 재검토해야 하는 시점입니다.
1가구 2주택자는 단계적으로 세율이 통일되면서 2027년부터 세 부담이 늘어날 가능성이 있고, 다주택자는 공정시장가액비율 상향으로 실질 세금이 증가할 전망인데요.
아직 국회 심의를 거쳐야 하므로 최종 내용은 달라질 수 있지만, 큰 방향성은 유지될 것으로 보입니다. 자신의 보유 주택 가액과 거주 여부, 그리고 명의 방식까지 꼼꼼히 따져보시고, 양도세와 종부세를 종합적으로 고려한 자산 관리 계획을 세워보시기 바랍니다.
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