서울 및 수도권 6억 초과 주담대 금지, 시행일·계약일 기준부터 예외 사항까지 완벽 가이드
2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역의 주택담보대출(주담대) 규제가 대폭 강화되는데요.
서울 아파트 가격 급등과 가계부채 증가에 대응하기 위해 정부가 내놓은 이번 대책은 실수요자와 투자자 모두의 대출 환경에 큰 변화를 가져올 전망입니다.
그래서 오늘 글에서는 6억 초과 주담대 금지의 모든 핵심 내용과 함께, 시행일, 계약일 기준, 예외 사항, 그리고 관련해서 궁금해하는 주요 사항까지 한 번에 정리해 드립니다.
목차
▶수도권 주담대 6억 한도, 무엇이 달라지나?
▶주담대 규제 시행일 및 계약일자 기준
▶예외 사항 및 세부 적용 기준
▶갭투자 금지 및 실수요자 대출 제한
▶서울 집값 규제와 정책 도입 배경
▶Q&A로 보는 핵심 궁금증
▶수도권 주담대 규제 주요 내용 요약 표
▶마무리 및 실전 팁
수도권 주담대 6억 한도, 무엇이 달라지나?
2025년 6월 28일부터 서울, 경기, 인천 등 수도권과 모든 규제지역에서 주택을 구입할 때 주담대 한도가 최대 6억 원으로 제한되는데요. 주택 가격이나 소득과 무관하게 대출 총액 자체에 상한을 두는 것은 이번이 처음입니다.
이로 인해 특히 서울 등 고가 주택이 많은 지역에서는 내 집 마련을 준비하는 실수요자와 투자자 모두의 대출 부담이 커질 수밖에 없습니다.
주담대 규제 시행일 및 계약일자 기준
- 시행일: 2025년 6월 28일
이 날부터 주담대 6억 한도 규정이 즉시 적용됩니다. - 계약일자 기준:
시행일 이전(6월 27일)까지 주택 매매계약을 체결하고 계약금까지 납부한 경우에는 기존 규정이 적용됩니다. 단순 계약서 작성만으로는 인정되지 않으며, 반드시 계약금 납입이 완료되어야 합니다. 그리고 중도금 대출은 예외지만, 잔금대출로 전환 시 6억 한도가 적용됩니다. - 은행 대출 서류 접수:
계약서와 계약금이 완비된 경우 빠르게 은행 대출 서류를 접수하시는 것을 권합니다. 은행권은 항상 규제 이상의 제한을 둘 가능성이 높기 때문에 가급적 빨리, 오늘이라도 은행으로 바로 가시기 바랍니다.
예외 사항 및 세부 적용 기준
- 중도금 대출:
입주자모집공고가 시행일 이전이면 기존 규정이 적용됩니다. 단, 잔금대출로 전환 시에는 6억 한도가 적용됩니다. - 다주택자:
수도권 및 규제지역에서 2주택 이상 보유한 다주택자는 추가 주담대가 전면 금지됩니다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 집을 사는 경우도 대출이 불가합니다. - 1주택자 예외:
1주택자가 6개월 내 기존 주택을 처분하겠다는 조건을 이행하면 무주택자와 동일하게 대출이 가능하나, 처분 약속을 지키지 않으면 대출금이 즉시 회수되고 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다. - 전입 의무:
주담대를 받아 수도권·규제지역에서 집을 구입한 경우, 6개월 이내에 반드시 해당 주택으로 전입해야 합니다. 이를 지키지 않으면 대출금이 즉시 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다. - 생애최초 LTV 축소:
생애최초 주택구입 목적 주담대의 담보인정비율(LTV)이 기존 80%에서 70%로 축소됩니다. 예를 들어 5억 원짜리 주택을 살 때 최대 3억 5천만 원까지만 대출이 가능합니다. - 정책대출 축소:
디딤돌·버팀목 등 정책대출도 연간 공급이 25% 축소됩니다. 전체 금융권 가계대출 총량 목표 역시 기존 대비 50%로 감축됩니다.
갭투자 금지 및 실수요자 대출 제한
6개월 내 전입 의무와 다주택자 대출 금지, LTV 축소 등은 사실상 갭투자를 전면 차단하는 효과를 냅니다. 세입자를 두고 집을 사는 투기적 수요를 원천적으로 막아 실거주 목적이 아닌 대출은 불가능해집니다.
실수요자 역시 대출 한도가 6억 원으로 제한되고, 생애최초 LTV 축소, 전입 의무 등으로 대출 문턱이 높아집니다. 수도권 1주택자가 생활비 등 목적으로 받을 수 있는 주담대 한도도 1억 원으로 줄어듭니다.
서울 집값 규제와 정책 도입 배경
서울 및 수도권 집값 급등과 가계부채 증가가 정책의 직접적인 배경이며, 정부는 고가 주택 매입에 대출이 몰리는 현상을 억제하고, 실수요자 중심의 시장 질서를 회복하기 위해 강력한 수요 억제책을 도입한다고 합니다.
필요시 추가적인 LTV 강화, DSR(총부채원리금상환비율) 확대 등 추가 규제도 예고한 상태입니다.
Q&A로 보는 핵심 궁금증
Q1. 6월 27일에 계약하고 7월에 대출 신청하면 어떻게 되나요?
A. 6월 27일 이전에 정식 계약서 작성과 계약금 납부가 완료됐다면 기존 규정이 적용됩니다. 단, 단순 가계약은 인정되지 않습니다. 그리고 은행별 조건이 다를 수 있기 때문에 계약서와 계약금 지급이 완료 상태라면 빠르게 은행으로 가셔서 대출 서류를 접수하는 것을 권합니다.
Q2. 다주택자는 아예 대출이 불가능한가요?
A. 네, 수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유자는 추가 주담대를 받을 수 없습니다.
Q3. 전입 의무를 지키지 않으면 어떻게 되나요?
A. 6개월 내 전입하지 않을 경우 대출금이 즉시 회수되고, 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
Q4. 생애최초 구입자도 LTV가 줄어드나요?
A. 네, 수도권·규제지역에서는 80%에서 70%로 줄어듭니다.
Q5. 정책대출은 계속 받을 수 있나요?
A. 정책대출도 연간 공급이 25% 줄어들며, 실수요자 중심으로만 제한적으로 공급됩니다.
수도권 주담대 규제 주요 내용 요약 표
| 구분 | 내용 |
| 시행일 | 2025년 6월 28일 |
| 대출 한도 | 최대 6억 원 (수도권·규제지역) |
| 다주택자 대출 | 전면 금지 |
| 1주택자 추가 구입 | 기존 주택 6개월 내 처분 조건 시 가능 |
| 전입 의무 | 6개월 내 전입, 미이행 시 대출 회수 |
| 생애최초 LTV | 80% → 70% (수도권·규제지역) |
| 갭투자 | 사실상 전면 금지 |
| 정책대출 | 연간 공급 25% 축소 |
| 실수요자 대출 한도 | 생활안정자금 1억 원으로 축소 |
마무리 및 실전 팁
이번 수도권 주담대 규제는 실수요자와 투자자 모두에게 매우 강도 높은 대출 제한을 가져옵니다. 내 집 마련을 준비하시는 분들은 계약일, 대출 한도, 전입 의무 등 새로운 규정을 꼼꼼히 확인하시고, 반드시 금융기관 상담을 통해 불이익이 없도록 준비하시길 권합니다.
또한, 정책 변화에 따라 추가 규제가 예고될 수 있으며, 은행의 경우 정부 정책 이상의 내부 규제를 둘 수도 있기 때문에 대출이 필요하신 분들은 빠르게 서류 접수를 하여야 할 겁니다. 그리고 잦은 정책 변경이 예상되므로 부동산 관련 최신 뉴스를 지속적으로 확인하는 것도 중요합니다.
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